Çin'de konut piyasasındaki sıkıntılar derinleşmeye devam ediyor

Çin ekonomisinin en önemli kollarından biri olan konut sektörüne ilişkin endişeler artmaya devam ediyor. Ülkede gayrimenkul şirketlerinin finansman sorunları ve yatırımlardaki yavaşlamaya paralel şekilde konut fiyatları ekimde de geriledi.

Çin Ulusal İstatistik Bürosunun açıkladığı konut fiyat endeksine göre ekimde ülkedeki büyük ve orta ölçekli 70 kentin birçoğunda yeni ve ikinci el konut fiyatları geriledi.

Yeni konut fiyatları, "birinci kuşak kentler" olarak tanımlanan 4 megakent Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'de yıllık yüzde 0,8, "ikinci kuşak" olarak tanımlanan 31 büyük ölçekli kentte yüzde 2 ve "üçüncü kuşak" olarak tanımlanan 35 orta ölçekli kentte ise yüzde 3,4 düştü.

Ülkenin en büyük nüfuslu kenti Şanghay'da yeni konut fiyatları, yıllık bazda yüzde 5,7 artarak birinci kuşak kentler arasında istisna oluşturdu. İkinci el konut fiyatları da birinci kuşak kentlerde yıllık yüzde 4,4, ikinci kuşak kentlerde yüzde 5,2 ve üçüncü kuşak kentlerde yüzde 5,7 düştü.

Merkezi hükümet, son aylarda konut piyasasını canlandırmak üzere kredi faizlerini ve asgari peşinat ödemelerini düşürürken yerel yönetimler, konut satışlarını teşvik için vergilerin azaltılmasından düzenlemelerin gevşetilmesine ve satışların sübvanse edilmesine kadar birçok politika tedbirini devreye almıştı ancak bu adımların henüz genel eğilimi değiştiremediği gözleniyor.

Konut piyasasındaki durgunluk, diğer sektörlere de yansıyor

Konut sektörü, Çin ekonomisinde merkezi bir konumda bulunuyor. Gayrimenkuldeki yavaşlama çimento, çelik gibi yan sektörlere de etki ediyor. Çin için konut piyasası, diğer ülkelerden çok daha kritik ve çok daha geniş çaplı bir anlam taşıyor. Ülkenin ekonomik modeli, sosyal yapısı ve hatta politik istikrarı, konut sektörüne güçlü biçimde bağlı konumda bulunuyor.

Bu yüzden konut sektöründeki her önemli gelişme, Çin ekonomisinin genel büyümesini kayda değer şekilde etkiliyor.

Konut piyasası, küresel ekonomide de önemli yere sahip. Sektör, birçok ülkede büyümenin önemli bölümünü oluşturuyor. İnşaat sektörü, emlak yatırımları ve mortgage kredileri gibi etkenlerle istihdam sağlamada önemli konuma sahip. Bu nedenle konut piyasasındaki hareketler, küresel ekonomiyi etkileyen önemli bir faktör olarak öne çıkıyor.

Konut kredileri, bankacılık sisteminin en büyük portföy kalemlerinden biri konumunda bulunurken konut piyasasındaki balonlar veya çöküşler, finans sektöründe büyük dalgalanmalara yol açabiliyor.

"2008 sonrası aşırı genişleme, mevcut sorunların temelini oluşturdu"

Asya Piyasaları Analisti Sadi Kaymaz, AA muhabirine Çin'in modern konut piyasasının 1990'larda oluştuğunu, ekonomik büyüme ile birlikte şehirlerdeki konut pazarının hızla büyüdüğünü söyledi.

Bu noktada 2008 yılında yaşanan küresel finans krizinin etkileri üzerinde de durulması gerektiğini ifade eden Kaymaz, bu krizin mevcut yönetimin bugün konut piyasasına bakışını derinden etkileyen gelişmelere yol açtığını dile getirdi.

Dönemin Çin hükümetinin 2008'de devasa mali ve parasal genişlemeye başladığını belirten Kaymaz, bu genişleme neticesinde takip eden yıllarda emlak yatırımlarının patladığını söyledi.

Kaymaz, konut fiyatlarının son derece keskin şekilde yükselişe geçtiğini belirterek, "Konut piyasasında yaşanan bu canlılık dolayısıyla konut yapı şirketleri, birbiriyle yarışırcasına yeni projeleri hayata geçirdi. Bunu yaparken de pervasızca borçlanıp büyük kaldıraçlar kullandılar." dedi.

"Şi Cinping'in sert önlemler alması, konut piyasasındaki kırılmanın başlangıcı oldu"

Çin Devlet Başkanı Şi Cinping'in 2016 yılında konut piyasasındaki spekülasyona karşı sert önlemler almasının sektördeki düşüşün kırılma noktası olduğunu dile getiren Kaymaz, şunları kaydetti:

"O dönem 'Ağaç göğe kadar uzamaz.' diyen finans işlerinden sorumlu Çin Komünist Partisi yetkilisi Liu He, sektörde deleverage yani kaldıracı azaltma seferberliğini başlatan kişi oldu. Önlemler neticesinde soğumaya başlayan piyasa ve zora girmeye başlayan piyasa, Evergrande Krizi ile yeni bir boyuta atladı ve dünya gündemine de girdi. Yeni projelerine ve finansman girişimlerine sayısız sınırlama getirilen konut şirketleri, o yıldan itibaren birer birer sıkıntıya düştü. Kimi komaya girdi, kimi sıkıntılarını ayakta atlatmaya çalıştı ve bu süreç devam ediyor."

Bu noktada hükümetin spekülatif ev alımlarına getirdiği düzinelerce önlemin de büyük rol oynadığını söyleyen Kaymaz, ikinci ve daha fazla evini almak isteyenlere kredi musluklarının kapatıldığını yahut büyük şehirlerde ev alımının, orada oturmanın, vergi ödemeye bağlandığını bildirdi.

Kaymaz, Pekin gibi bazı şehirlerde nüfus kütüğü şartına bağlayacak kadar sert önlemler uygulandığını vurguladı.

Emlak sektörünün dolaylı etkileriyle birlikte 2015 yılında ülke GSYH'sinin neredeyse yüzde 30’unu oluşturduğuna dikkati çeken Kaymaz, şöyle konuştu:

"Hükümet, 2015 yılında yayımladığı uzun vadeli planla, kaynakların inşaat sektöründen elektrikli araçlar, yenilenebilir enerji ve yarı iletkenler gibi sektörlere yönlendirilmesine de karar verdi. O bağlamda sıkıntıya giren emlak şirketlerinde finansal destek de sistemik risk oluşturmadığı müddetçe verilmedi fakat emlak sektöründeki sıkıntıların ekonomik faaliyeti yavaşlatması, sonrasında ekonomik büyüme hızına yansıdı. Fiyatlarda düşüş bilhassa Evergrande olayından sonra hızlandı zira konut piyasasına duyulan güven zedelendi. Pandemi döneminde uygulanan son derece sıkı önlemler ve belirsizlikler, insanları büyük harcamalara temkinli yaklaşmaya itti. Aynı dönemde Çin yönetiminin kredi koşullarını gevşetmekten ısrarla kaçınması da likidite üzerinden ev fiyatlarını aşağı itti. Yine aynı dönemde köyden kente göçün durması, artan genç işsizliği ve reel gelir artış hızının yavaşlaması gibi yapısal faktörler de konut fiyatlarını aşağı iten temel faktörler arasında yer aldı."

"Konut sektörünün kaynak dağılımında önceliği yok"

Kaymaz, bugün emlak sektörünün politika yapıcıların gözünde son derece verimsiz, katma değersiz ekonomi katmanı görüldüğünü belirtti.

Dolayısıyla kaynak dağılımında bu sektörün önceliğinin olmadığını anlatan Kaymaz, "Fakat sektörün sistemik önemi hala devam ediyor. O nedenle Çin Komünist Partisi yönetimi, konut fiyatlarını stabilize etmek için önlemler alıyor. Henüz sonuç vermeyen bu önlemler de genel olarak piyasanın istikrar kazanması ve borçlu şirketlerin bilançolarının temizlenmesine odaklanıyor." diye konuştu.

Kaymaz, bu noktada konut fiyatlarında düşüşün son aylarda hızlandığını vurguladı.

Ekonomide irtifa kaybı ve hane halkı güvenindeki zayıflık nedeniyle pazarın son derece zayıf seyrettiğini dile getiren Kaymaz, şöyle devam etti:

"Diğer taraftan emlak pazarındaki daralma sonrası sektörün ekonomideki ağırlığı da dolaylı alanlarla birlikte yüzde 15 civarına düştü. Buna karşılık geçtiğimiz on yılda yarı iletkenler, elektrikli araçlar gibi katma değerli alanların payı düzenli ve sürekli biçimde büyüdü. Bu bakımdan büyük sancılarla birlikte bir yapısal dönüşüm de gerçekleşiyor. Bu noktada Çin'de konut fiyatlarındaki düşüş ile konut inşa şirketlerindeki sorunların en az birkaç sene daha devam etmesini bekliyoruz. Düşüşün gidişatını ise Çin Komünist Partisinin atacağı yeni adımlar belirleyecek. Mevcut yönetimin sektöre finansal desteğe veya sektörü desteklemek amaçlı parasal genişlemeye son derece soğuk baktığı biliniyor. Buna karşın bazı akademisyenler, iç tüketimin canlandırılmasının temel şartı olarak konut pazarının stabilize edilmesini gösteriyor. Bu çerçevede konut pazarına daha güçlü destek çağrıları yapıyorlar."