Çin'de konut sorunu derinleşmeye devam ediyor

Çin'de ekonomik aktiviteye ilişkin endişeler devam ederken konut sektörü bunların başında geliyor. Ülkede, konut fiyatlarındaki düşüş hızlanırken gayrimenkul piyasasındaki sorunlar da derinleşiyor.

Konut sektörü, Çin ekonomisinde merkezi bir konumda bulunuyor. Gayrimenkuldeki yavaşlama, çimento, çelik gibi yan sektörleri de etkiliyor. Çin için konut piyasası, diğer ülkelerden çok daha kritik ve çok daha geniş çaplı bir anlam taşıyor. Ülkenin ekonomik modeli, sosyal yapısı ve hatta politik istikrarı, konut sektörüne güçlü biçimde bağlı. Bu yüzden konut sektöründeki her önemli gelişme, Çin ekonomisinin genel büyümesini kayda değer şekilde etkiliyor.

2015'te Gayrisafi Yurt İçi Hasıla'nın (GSYH) neredeyse yüzde 30'unu oluşturan konut sektörünün payı, emlak pazarındaki daralma sonrası yüzde 15 seviyelerine geriledi. Yönetim, sektöre finansal destek sağlanmasına mesafeli yaklaşsa da iç tüketimin canlandırılması için konut piyasasının istikrara kavuşması önem taşıyor.

Çin'de kasım ayına ilişkin yeni konut satışları aylık yüzde 0,4, ikinci el konut satışları yıllık yüzde 0,7 azaldı.

Ülkede konut satışları verisinin kötü gelmesi ve China Vanke'nin yaşadığı sıkıntılar konut piyasasındaki sıkıntıların derinleştiğini ortaya koydu.

China Vanke’nin borç sorunlarıyla temerrüde düşme riskinin artması nedeniyle uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings, bu şirketin notunu düşürdü. Kuruluş, Çinli konut geliştiricisinin uzun vadeli yabancı ve yerel para cinsinden ihraççı temerrüt notlarını CCC-'den C'ye düşürdü. Ayrıca, tamamına sahip olduğu Vanke Real Estate (Hong Kong) iştirakinin de notları aşağı çekildi.

Geçen ay S&P Global Ratings de China Vanke’nin notunu düşürmüş, şirketin gelecek altı ay içinde büyük bir tahvil vade duvarıyla karşı karşıya kalması nedeniyle zorunlu bir yeniden yapılandırma riskinin arttığını belirtmişti.

Bu gelişmelerin Pekin yönetimi üzerinde ekonomiyi destekleme konusunda baskı oluşturması bekleniyor.

Söz konusu gelişme Çin'in zaten sıkıntıda olan gayrimenkul sektöründe bu sorunların daha da derinleşebileceğine dair endişeleri tetikliyor. Vanke'nin temerrüde düşmesinin Evergrande ve Country Garden gibi büyük özel şirketlerde görülen önceki temerrütleri gölgede bırakabileceği tahmin ediliyor.

Gayrimenkul sektörünün Çin ekonomisine yaptığı büyük katkı göz önüne alındığında ülkenin ekonomik büyümesinin de olumsuz etkilenebileceği öngörülüyor.

"Borçlu emlak yapı şirketleri yıllardır makro ekonomik tehlikeleri beraberinde getiriyor"

Asya piyasaları analisti Sadi Kaymaz, AA muhabirine yaptığı değerlendirmede, Çin ekonomisinin yükselen ve karanlık olarak tanımladığı iki yüzünün bulunduğunu söyledi.

Elektrikli araçlar, solar, batarya gibi teknolojik ilerlemeye dayalı gelişmelerin Çin'in yükselen tarafını temsil ettiğini bildiren Kaymaz, ikinci yüzünün ise emlak sektörünün yer aldığı karanlık yüz olduğunu kaydetti.

Kaymaz, "Karanlık yüz diyorum, çünkü yıllarca verimsizlik kaynağı oldu. Son 10 senedir de finansal risk yuvasına dönüşmüş durumda. Aşırı inşaat faaliyeti, aşırı borçlu emlak yapı şirketleri yıllardır makro ekonomik tehlikeleri de beraberinde getiriyor." dedi.

Çin'de emlak sektörünün küçüldüğüne dikkati çeken Kaymaz, bu alanda satışların düştüğünü, karlılıkların büyük çoğunlukla negatife döndüğünü aktardı.

Kaymaz, çok sayıda büyük konut yapı şirketinin büyük borç yükleri altında ve kupon ödemelerini dahi ödeyemez hale gelebildiğini vurgulayarak, şu değerlendirmelerde bulundu:

"İşte Vanke de bu eşiğe gelen düzinelerce şirketten yalnızca biri. Farkı ise ölçeği, büyüklüğü. Zira ülkenin en büyük üç konut yapı şirketinden biriydi. Merkezi, Çin’in en zengin kentlerinden biri sayılan Shenzhen’de. Üstelik şehrin metro işletmecisi de ortağıydı. Dolayısıyla borç yüküne rağmen, piyasa uzun yıllar boyunca arkasında kamu desteği olduğunu düşündü. Fakat Shenzhen hükümetine ait olan kuruluş finansman desteği karşılığında son dönemde aniden teminat talep etti ve yeni kredi limitlerini kıstı. Bu hamle piyasada birden soğuk duş etkisi yarattı ve kamu algısını tamamen değiştirdi. Shenzhen yönetimi Vanke’yi batırmaz algısı büyük darbe aldı."

"(Şirketin) Nakit pozisyonları kısa vadeli borcun yalnızca yüzde 40’ını karşılamaya yetiyor"

Sadi Kaymaz, ekim sonu itibarıyla Vanke’ye kullandırılan söz konusu kredilerin yüzde 70’inin teminatsız olduğunu belirterek, "Gerçekten de şehir yönetimi şirketi destekliyordu." diye konuştu.

Vanke’nin borç ödemeleri için serbest nakit akışının yeterli olmadığının altını çizen Kaymaz, "Teminat ve finansman olanakları kısıtlı. Alan giderek daralıyor. Sadece önümüzdeki günlerde yapması gereken 800 milyon dolarlık tahvil geri ödemesi var. Gelecek yıl ise 1 milyar dolardan fazla ödeme kapıya dayanacak. Nakit pozisyonları ise kısa vadeli borcun yalnızca yüzde 40’ını karşılamaya yetiyor. Şirketin 1992’deki kuruluşundan beri en düşük seviye olduğunu da belirtmek isterim." ifadelerini kullandı.

Kaymaz, öte yandan şirketin bu sene satış gelirlerinde yüzde 40 civarında düşüş yaşadığını, finansman açığının 14 milyar doları bulduğunun tahmin edildiğini belirtti.

Kısaca devlet desteği olmadan şirketin hayatta kalmasının çok zor olduğunu kaydeden Kaymaz, "Tahvil sahipleri içinse yeniden yapılandırma ya da temerrüt riski masada." ifadesini kullandı.

Son gelişmelerin ülkede tartışmaları alevlendirdiğine vurgu yapan Kaymaz, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Benzer durumda, kamunun öyle ya da böyle örtülü destek verdiği şirketlerin durumu ne olacak? Bana sorarsanız bu kısım da oldukça önemli. Neticede Çin’de 5 sene önce Evergrande ile başlayan emlak sancıları devam ediyor. Çok sayıda şirket hala büyük finansal zorluklar içinde ayakta kalma mücadelesi veriyor. Çin’de hane halkı güveninin düşük olması, iç tüketimin yetersiz kalması gibi hususlar da söz konusu emlak sıkıntılarının bir sonucu sayılabilir. En azından, en büyük pay sahibi."