Kentsel dönüşümle daireler küçülüyor, değerleri artıyor

İSTANBUL

İstanbul'da kentsel dönüşümün başladığı konutlarda dairelerin metrekareleri genelde düşse de değeri artıyor. Kent genelinde dönüşüm bölgelerinde dairelerin değer artış oranı yüzde 20'den başlıyor.

Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, AA muhabirine yaptığı açıklamada, ilgili kanundan sonra kentsel dönüşümün Türkiye'de iki farklı şekilde yapılmaya başlandığını belirterek, bunlardan ilkinin "Riskli alan ilan edilerek bölgesel ölçekte yapılması planlanan dönüşüm projeleri" olduğunu söyledi.

İkinci olarak parsel bazında yapılan yık-yap şeklindeki dönüşümü görmenin mümkün olduğunu dile getiren Maya, "Kentsel dönüşümün asıl konusu ilk maddedir ama uygulamada ikinci şekli daha ağırlıkla görüyoruz. Bunu aslında kentsel dönüşüm olarak adlandırmak doğru değil ama iki yöntemin de ortak çıkmazı hak sahipleri ile yatırımcı arasındaki uzlaşmalar" diye konuştu.

Maya, bu uzlaşmalarda tarafların beklentilerini karşılayacak orta noktayı bulan rakamlara zor ulaşıldığını kaydederek, bu nedenle anlaşma sağlayan hak sahipleri ile müteahhidin şanslı olduğunu aktardı.

Kentsel dönüşüm konusunda bu iki seçenekte de geçen zaman içinde ciddi ilerleme yaşanmadığını dile getiren Maya, bu noktadaki en temel iki konunun "hak sahiplerinin durumu" ve "finansman kaynağı" olduğunu bildirdi.

Maya, İstanbul'da riskli alan ilan edilen bölgeler içinde 100 hektarın üzerinde alana sahip ilçelerin Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Pendik ve Sarıyer olduğunu belirterek, Gaziosmanpaşa'da 392, Kadıköy'de 134, Pendik'te 146, Sarıyer'de 168 hektar alanın riski alan ilan edildiği bilgisini verdi.

"Kentsel dönüşümde daireler küçülüyor"

Kentsel dönüşümün ilerleme evrelerini anlatan Maya, İstanbul'da bölge bazında devam eden dönüşüme değindi.

Kadıköy'de kentsel dönüşümün Fikirtepe, Bağdat Caddesi ve çevresinde yoğunlaştığını dile getiren Maya, buradaki dönüşüm hakkında bazı bilgiler verdi.

Maya, şöyle devam etti:

"Kentsel dönüşüm sonra daire metrekareleri İstanbul'da genelde mevcut halinden daha düşük hale geliyor. Metrekarenin düşeceği veya aynı kalacağı tamamen parsel imar hakları ile mevcut binanın geçmişte yapılırken bu imar hakkının ne kadarının kullanıldığı ile alakalı bir durum. Ancak daire metrekaresi her zaman düşmüyor. Aynı metrekareyi ya da hak sahibinin daha büyük daireye sahip olduğu dairelerin de teslim edilebildiği projeler oluyor. Genel olarak imar hakkının elvermediği; taban alanında bir büyüme elde edilemediği ya da kat sınırlaması olduğu durumda hak sahibinin daire alanını küçültmek sureti ile müteahhit kendisi açısından yapılabilecek karlı bir proje yakalayabiliyor."

"Metrekare düşse de daire daha değerli oluyor"

Maya, hak sahibinin dairesinin yüzde 15 civarında küçülse de değer artışının yüzde 50'ler seviyesinde olduğunu belirterek, bu yüzden ilk etapta cazip geldiğini söyledi. Ancak bu durumun orta vadede bölgenin alışkanlıklarını değiştirecek köklü bir değişim olduğunu dile getiren Maya, mevcut binanın ilave imar hakkının olması halinde genelde aynı, hatta daha büyük metrekarelerin hak sahibine teslim edilebildiğini aktardı.

Makbule Yönel Maya, "Yeni binalarla birlikte mevcut oturan nüfusa yenilerinin eklenecek ve sosyal dokunun nüfusla birlikte değişecek olması, kentsel dönüşüm bölgelerinin yakın zamanda yüzleşeceği temel değişimler olacaktır" dedi.

Kentsel dönüşümün başladığı veya planlama aşamasında olduğu yerlere Maltepe, Kartal, Esenler ve Gaziosmanpaşa'yı örnek gösteren Maya, "Kartal'da sanayi tesislerinden dönüşüm ve site bazında dönüşümler gündemde. Ancak burada şu an planlama aşaması geçerli diyebiliriz" diye konuştu.

"Dönüşüm projelerinde gecekondusunu veren hak sahipleri genelde aldıkları daireyi satıyor"

Bölge ölçeğinde yapılan dönüşüm ile parsel bazında yapılan dönüşüm çalışmalarının etki alanı ve aile sayısının oldukça farklı olduğunu ifade eden Maya, "Bölge bazında yapılan dönüşümlere örnek olarak Fikirtepe'yi vermek gerekirse tahmini 40 bin kişilik bir nüfusun etkilenmesi söz konusu ve bu nüfusun oldukça yüksek bir bölümü aynı yere dönmeyecek. Ufak çaplı dönüşüm projelerinde de gecekondusunu vererek daire teslim alan hak sahipleri genelde evini satıp çıkıyor" diye konuştu.

Maya, kentsel dönüşümün tamamlanma sürecinin proje alanının büyüklüğüne göre değişkenlik gösterdiğini belirterek, parsel bazında gerçekleşen dönüşümlerde 12-24 ay gibi bir sürede yeni bina tamamlanırken, büyük ölçekli dönüşüm bölgelerinde ise minimum 5 yıllık bir sürecin ele alınması gerektiğini aktardı.

"Metrekarelerin düşmesi sadece İstanbul ile alakalı değil"

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Bekir Yener Yıldırım, metrekarelerin düşmesinin aslında sadece İstanbul ile bire bir alakası olmadığını belirterek, "Türkiye'nin neresinde olursa olsun bir parselin imar koşulları müteahhidin kazanmasını engelliyorsa müteahhit kar edebilmek amaçlı yeni konutların metrekarelerini biraz düşürüyor, bu doğru. Ancak bu durum her parselde geçerli değil" dedi.

Çeşitli bölgelerde yapılan imar planı değişikliklerinden kaynaklı bazı binalarda fazladan kat hakkı doğduğunu ifade eden Yıldırım, müteahhidin ise genelde en üst katlardaki dubleksleri kendisine ayırdığını, bu şekilde hem kat maliklerinin hem de müteahhidin kazanabildiğini söyledi.

Yıldırım, şunları kaydetti:

"100 daireyi kentsel dönüşüme soktuğunuzu düşünün. Yerine 120 metrekare çıkarıyorsunuz. Toplam alan olarak büyüyor olabilir ama o 100 dairenin bire bir eşleştirmesini yaptığınızda size düşen kısmın düştüğünü görebilirsiniz. Vatandaş nezdinde azaldığı görülebilir. Çünkü bu bir planlama ve sığdırma meselesi. Eskiyi yıkacaksınız, yeniyi yapacaksınız ve bunun da maliyetini karşılayıp karlı bir hale getireceksiniz.

Elbette burada büyük bir çoğunluğun cebinden para çıkıyor. Bunu birileri finanse ediyor. O finanse eden de buradan para kazanmak için mecburen bir finans kaynağına ihtiyacı var. Ya daha çok yer yapacak, bu her yerde mümkün olmuyor. Proje karlı hale gelmiyorsa hak sahibi metrekare kaybedecektir."

Bekir Yener Yıldırım, İstanbul'da kentsel dönüşüme giren bölgelerde değer artış oranlarının değiştiğini ifade ederek, en düşük değer yükseliş oranının yüzde 20 civarında olduğunu sözlerine ekledi.